Mietrecht kompakt – Praxiswissen auf den Punkt gebracht im SGB II und SGB XII

Es gibt kaum einen Bereich des Zivilrechts, der eine ähnlich herausragende Bedeutung für die Leistungssachbearbeitung im SGB II und SGB XII aufweist wie das Mietrecht. Bei der Berücksichtigung der Bedarfe für die Unterkunft knüpft der Gesetzgeber an die tatsächlichen Aufwendungen an. Schon zu Beginn der Leistungssachbearbeitung stellt sich meist die Frage, ob nur der Wohnraum oder auch etwa der mitvermiete Stellplatz KdU sein können. Und damit ist man bereits „tief im Mietrecht“.

In 5 aufeinander abgestimmten Modulen werden – praxisgerecht aufbereitet – die wichtigsten mietrechtlich relevanten Fragestellungen in der Leistungssachbearbeitung erarbeitet und Lösungswege sowie bislang häufig ungenutzte Gestaltungsmöglichkeiten aufgezeigt.

Ziel ist ein rechtssicherer Umgang mit den verschiedensten mietrechtlichen Problematiken.

Modul 2:

- Welche Merkmale weist ein Untermietvertrag auf? Bedarf er der Zustimmung des Hauptvermieters zu seiner Wirksamkeit? Ein „normaler“ Mietvertrag oder doch etwas Besonderes? Wann liegen bei Untermietverhältnissen KdU vor?

- Bei Zweifeln über die Ernsthaftigkeit eines Untermietvertrages: Welche Ermittlungs-möglichkeiten gibt es unter Beachtung des Datenschutzes?

- Liegt – ob Mietvertrag oder Untermietvertrag – überhaupt ein rechtlich bindendes Mietverhältnis vor oder fehlt den Beteiligten der Rechtsbindungswille? Wie erkennt man ein sog. Scheingeschäft und geht damit in der Praxis um? Mit welchen Folgen für das sozialrechtliche Leistungsverhältnis?

- Liegt die Miete deutlich über der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete? Und welche Überlegungen stellen sich dann? Wann liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, wann gar ein Mietwucher – mit welchen Folgen? Kann darauf, gegebenenfalls wie, sozialrechtlich reagiert werden? Die aktuelle Rechtslage und die damit verbundenen praktischen Hürden.

1. Untermietverträge
- Der Hauptmietvertrag in Abgrenzung zum Untermietvertrag
- Besonderheiten des Untermietvertrages, Vertragsparteien, Mindestvoraussetzungen, Formerfordernisse
- Der hinzuziehende Lebensgefährte versus der hinzuziehende Ehegatte
- Verhältnis des Hauptmietvertrags zum Untermietvertrag
- Unkenntnis/entgegenstehender Wille des Hauptvermieters bezüglich der Untervermietung und die Auswirkungen
- Voraussetzungen, unter denen der Mieter untervermieten darf
- Konsequenzen, wenn der Mieter untervermietet, ohne es zu dürfen
- Das „berechtigte Interesse“ des Mieters an der Untervermietung und die Rspr. des BGH
- Der Untermietzuschlag
- Voraussetzungen, unter denen KdU im Untermietverhältnis anzunehmen sind
- Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Untervermietung
2. Scheingeschäft
- Gesetzliche Grundlagen, Prüfungsumfang des JC/SA
- Beweislast
- Welche Informationen für das JC/SA rechtlich relevant sind und welche Möglichkeiten das JC/SA hat, an entsprechende Informationen zu gelangen
- Datenschutzrechtliche Fragestellungen bei der Informationsgewinnung
- Problemfälle: Der LB wohnt zunächst kostenlos, plötzlich wird ein Untermietvertrag geschlossen – praxisgerechter Umgang
- Welches Risiko für das JC/SA besteht, wenn es annimmt, ein Scheingeschäft liege vor
3. Mietwucher/Mietpreisüberhöhung
- Gesetzliche Grundlagen
- Abgrenzung des Mietwuchers (§ 291 StGB) zur Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG)
- Übergang des Anspruchs des LB gegen den Vermieter auf Herausgabe überzahlter Miete auf das JC bzw. Überleitung des Anspruchs auf das SA
- Prüfungsmaßstab des § 5 WiStrG und Prüfungsvoraussetzungen
- Das unangemessen hohe Entgelt im Sinne des § 5 WiStrG
- Ermittlung der ortsüblichen Miete
- Die Rechtsprechung des BGH und Instanzgerichte
- Die hohen Hürden zur Durchsetzung des Herausgabeanspruchs wegen überzahlter Miete
- Reformbestrebungen des Gesetzgebers und Ausblick